L'immobilier « core » est déjà stabilisé : loué, conforme, au rendement régulier. Le « value-add » vise des actifs sous-utilisés, vacants ou mal positionnés, où une rénovation, un changement d'usage ou un changement d'exploitant libère une valeur qui n'est pas encore exprimée. Un rendement supérieur, et du travail à faire.
Deux parcours qu'on croise rarement dans la même pièce : l'immobilier institutionnel et le capital-risque. Cette combinaison nous pousse vers des stratégies à forte composante opérationnelle, parce que la valeur ne tient plus aux murs seuls mais à l'utilité d'un immeuble et à la manière dont il est exploité. Nous achetons, repositionnons et exploitons, au lieu d'acheter et d'attendre. Et nous y sommes nous-mêmes : les associés de Crayon Partners investissent dans chacun de nos véhicules, aux mêmes conditions que tous les autres.
Les bureaux ont montré ce qui arrive quand un immeuble cesse de correspondre à la façon dont on vit et dont on travaille : la valeur ne s'érode pas doucement, elle s'en va. Un fonds détient cinq à dix ans, mais l'acheteur, au bout, acquiert les dix années suivantes. La question à l'entrée n'est donc pas ce que l'actif rapporte aujourd'hui, c'est de savoir s'il répondra encore à un besoin réel dans trente ans. C'est là que l'impact et la résilience se rejoignent : un actif qui répond à un besoin dont la société ne peut pas se passer est un actif qui trouve encore preneur.
Un ménage loue le logement qu'il a l'intention d'acheter, à des conditions fixées dès le départ, et avance vers l'acquisition tout en y vivant. Le modèle rent-to-own permet de capitaliser jusqu'à 100 % du loyer versé sur la période de leasing en vue de l'achat. C'est une voie d'accès à la propriété pour ceux qui ont les revenus d'un crédit mais pas l'apport. Pour le fonds, c'est un actif loué dont le futur acquéreur est déjà à l'intérieur, et un logement qui peut être reloué ou vendu sur le marché si cet acquéreur ne conclut pas.
Des gens à qui une banque prêterait aujourd'hui s'ils avaient l'apport et l'historique de crédit. Ils gagnent assez pour porter une mensualité, et la plupart versent déjà ce montant en loyer, mais louer ne constitue ni un apport ni un dossier qu'un prêteur regardera. Réunir un apport de 10 % à Londres prend environ neuf ans en moyenne (Nationwide, janvier 2026). Chez nous, deux : une part de chaque loyer vient alimenter l'achat, et ces années de paiements deviennent l'historique qui manquait. Chaque ménage est analysé avant que le logement ne lui soit réservé, sur ses revenus, sa capacité de remboursement et son emploi, exactement comme le ferait un prêteur, et l'immeuble est analysé séparément pour que la sortie ne repose jamais sur une seule signature. À Londres seulement, nous estimons cette demande à 81 Md£, et le même tableau se répète dans chaque capitale d'Europe de l'Ouest. Elle est immense, et elle est solvable.
Parce que la demande n'a rien d'arbitrable. On reporte un déménagement de bureaux ou un achat en magasin. Personne ne reporte le fait de se loger. Ce qui a changé, c'est l'offre : les mises en chantier de logements neufs à Londres ont reculé de plus de 90 % par rapport à 2023 (Greater London Authority), et toutes les capitales d'Europe de l'Ouest construisent bien en deçà des besoins de leur population. Un déficit de cette ampleur ne se corrige pas en un cycle : les loyers et les taux d'occupation tiennent même lorsque les volumes de transaction s'effondrent. Nous achetons des immeubles entiers, pas des lots diffus. C'est ce qui rend ce déficit investissable : un immeuble, un titre de propriété, un opérateur, une sortie, au lieu de cinquante appartements dispersés dans une ville, à gérer et à revendre un par un.
Moins que l'étiquette « value-add » ne le laisse croire. Crayon Jaune achète des logements neufs, déjà construits et livrés : ni risque de construction, ni risque d'urbanisme, le travail est commercial et opérationnel. Crayon Bleu prend des rénovations, dans un périmètre arrêté avant l'acquisition et chiffré sur ce que notre équipe a déjà livré sur des immeubles comparables. Nous prenons un risque sur l'usage et sur l'exécution, pas sur le fait qu'un immeuble sorte de terre.
Les capitales ne bougent pas ensemble. La tension locative, le coût du financement, les livraisons et la réglementation évoluent à des rythmes différents à Londres, Paris, Madrid ou Bruxelles, et un mandat limité à un seul marché doit acheter ce que ce marché propose au moment où il le propose. En couvrir plusieurs permet de s'abstenir là où les prix sont mauvais et d'engager là où ils ne le sont pas. C'est aussi ainsi qu'une stratégie prouve qu'elle est un modèle et non un accident local.
Le siège de la société est en France, ses fonds sont domiciliés au Luxembourg et ses actifs se trouvent au Royaume-Uni et en France. Le rent-to-own est actif à Londres et fait l'objet de premiers tests en France. La Belgique est l'un de nos marchés d'attache, avec des actionnaires belges au capital, un administrateur belge au conseil et une distribution avec Degroof Petercam. Nos véhicules sont commercialisés au Luxembourg, en France, en Belgique, en Suisse, à Monaco et en Espagne.
